تعاریف مربوط به  تفکیک ، تجمیع  و افراز

سه اصطلاح "  تفكیك  ، تجمیع و افراز " در بسیاری از مباحث مربوط به شهرداری و همچنین مباحث مربوط به اداره ثبت و دادگاه ها به كار می روند. در این مبحث به تعریف این اصطلاحات و بیان برخی مقررات حاكم بر آن ها می پردازیم :

1-4-2) تعریف تفکیک

تفكيك درعرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غير منقول به قطعات كوچكتر. به عنوان مثال مالك يا مالكين، زمين به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي گفته مي‌شود كه اين زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است. تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری، تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده 5 ساله و 25 ساله تفکیک شهرک ها و همچنین تفکیک اراضی کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت های تفکیک است  .

به اين ترتيب، از تفكيك به منظور انتقال قطعات تفكيك شده به صورت مفروز (جداجدا)، سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم‌نامه استفاده مي‌شود. تمامي امور تفكيك در اداره ثبت اسناد و املاك انجام مي‌گيرد و بعد از تنظيم صورتمجلس تفكيكي سند مالكيت براي قطعات صادر و در صورت لزوم تفكيك براي مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوي صاحب آن انجام مي‌گيرد. و براساس آن ملك به قطعات كوچكتر تقسيم شده و به قطعات شماره‌هاي جديد، يعني فرعي داده مي‌شود. حدود و حقوق ارتفاقي جديد تعريف و پس از آخرين قطعه‌اي كه انتقال داده مي‌شود، سند اوليه باطل مي‌گردد. از تفكيك در تقسيم‌نامه‌ها نيز استفاده مي‌شود. در تقسيم‌نامه‌ها، مالك بيش از يك نفر بوده و ممكن است يكي از ديگري سهم بيشتري برده و نوعي صلح صورت مي‌گيرد. در تقسيم‌نامه، ملك مشاع بوده و بعد از تفكيك، سند تقسيم‌نامه تنظيم مي‌گردد. براساس صورتمجلس تفكيكي براي هر مالك مشاعي يك قطعه مفروزي تعيين و اسناد مالكيت مشاعي، همراه تقسيم‌نامه از سوي دفترخانه به اداره ثبت ارسال و در اين صورت، سند مالكيت مفروزي براي مالكان صادر مي‌گردد.

تفكیك آپارتمان: اگر فردی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد ( مثلا در دویست متر مربع زمین پنج طبقه دو واحدی ساختمان بنا كند ) با اتمام عملیات ساختمانی برای واگذاری و فروش هر كدام از واحدها باید سند تفكیك شده بگیرد تا به هر خریدار یك واحد آپارتمان تعلق گیرد یا سند رسمی مجزا.

2-4-2) تعریف تجمیع

تجمیع نقطه مقابل تفكیك می باشد . منظور از تجمیع این است كه یك مالك زمین های مختلف خود را كه دارای سندهای جداگانه وكاربری مشابه می باشند، یك كاسه كند و برای همه این زمین ها یك سند واحد بگیرد، چندد مالك برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را كه در جوار هم واقع است یك كاسه كرده وو برای كل آن یك سند واحد بگیرند.

مراحل و شرایط تجمیع ، برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین شرایط زیر باید رعایت گردد :

الف- پلاك های مورد تجمیع در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

ب- هیچ یك از اسناد زمین های مورد تجمیع نباید در رهن بانك یا طلب كار دیگری باشد.

ج- سند هیچ یك از اسناد زمین ها نباید در بازداشت ( از سوی دادگاه یا اجرای ثبت ) باشد.

د- اگر مالكان زمین ها به طور مشاعی مالك باشند ، باید سهم هر كدام در همه قطعات به طور مساوی باشد. مثلا اگر دو نفر به اسم علی و حسن قصد تجمیع سه پلاك ( 26/70) و (114/70) و(921/70) را داشته باشند اگر علی در پلاك ( 26/70) صاحب دو دانگ و نیم مشاع باشد باید هر یك از دو پلاك دیگر هم دو دانگ و نیم سهم داشته باشد.

ه- همه زمین های مورد تجمیع بایددارای كاربری یكسانی باشند پس اگر یكی از پلاك ها دارای كاربری مسكونی و پلاك دیگر دارای كاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممكن نخواهد بود.

ز- برای انجام عمل تجمیع مالك یا مالكان باید سندهای پلاك های مورد تجمیع را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاك ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای كل مجموعه صادر می شود.

3-4-2) تعریف افراز

اگر یك مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا كنند باید آنرا افراز كنند پس افراز یعنی این كه مال مشاع بین شركای آن تقسیم شود. افراز فقط در اموال غیر منقول (مثل ملك و زمین) كار برد دارد. جدا کردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم هر یک از آن ها به طوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملاا  مشهود باشد.

4-4-2) تفاوت تفکیک و افراز

افراز و تفكيك از نظر شكلي و ماهيتي داراي تفاوت هايي بشرح ذيل مي ‌باشند:

1- در تفكيك وجود حالت اشاعه (مشاع بودن) ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است ، ولي در افراز بايد حالت اشاعه ، يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.

2- تفكيك با رضايت و در حالت تفاهم مالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به  حصه (سهم) يكديگر و قصد ، قطع حالت اشتراك مي‌باشد.

3- در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل شش دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك به هنگام تنظيم تقسيم‌نامه، رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد. كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد. اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروريي بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركاء و به وضعيت ديگري مقدور نباشد ، بايد تعديلل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك ، كه در سهم شريك قرار مي‌گيرد ، بهاي آن تقديم و در صورتمجلس افراز قيد گردد.

4- تفكيك ، ‌فقط تقسيم ملك است،‌ اما در افراز، تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت  سهم مالك مشاع به آن ها اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افرازز ضرورت دارد. ولي در تفكيك اينطوري نيست و بدون ضرورت ، مالك مي‌‌تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك (ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي كه مي‌خواهد ، تفكيك نمايد.

5- سن مالكان يا مالك زمين دخالتي در تفكيك ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي ، اگر ميان مالكان ، محجور يا غايبي وجود داشته باشد ، تقسيم ملك با دادگاه خواهد بود.

6- تنظيم تقسيم‌نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاعي بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم‌نامه ميان خود توافقي نداشته باشند ،‌ يا قطعات تفكيكي را متفقاً انتقال ندهند. تفكيك اقدامي بي حاصل و كان لم يكن تلقي شده و در اين شرايط،‌ با وجود صورتمجلس تفكيكي، شركاء به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند. در واقع افراز به دليل عدم توافق مالكان براي تنظيم تقسيم‌نامه صورت مي‌گيرد.

7- در صورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركاء ادامه عمليات متوقف مي‌شود و بارضايت معترض مي‌توان ادامه اقدام راانجام داد.ولي اعتراض به افراز در حين اقدام ، ازشركاي ديگر پذيرفته نيست. ولي پس از اتمام كارر مي توانند اعتراض نمايند. در اين صورت رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضاييي است.

8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم رأي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعتراض در مهلت مقرر ، هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا كند و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت ، سند مالكيت شش دانگ ، قطعه زمین اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اينكه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته ، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذي نفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به ثبت تسليم نمايد.

9- صورتمجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا بطور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي‌كند. اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالك آن مستقر گرديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود. پس مي‌توان گفت كه براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي ، تفكيك ،  اقدامي دو مرحله‌اي و افراز اقدامي يك مرحله‌اي است.

10- تفكيك در ثبت انجام مي‌گيرد ، اما افراز هم در ثبت و هم در دادگاه صورت مي‌گيرد.

11- در افراز رأي صادر مي‌شود ، ولي در تفكيك صورتمجلس تفكيكي

12- در افراز اجبار حاكم است ، ولي در تفكيك مسامحه

13- در تفكيک سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاعي خارج مي‌گردد. يا اگر مالك يك نفر باشد ، ملك به قطعات كوچكتر تقسيم مي گردد. ولي در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و بقيه ملك، مشاع باقي مي‌ماند.

14- در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود ،‌ موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود ، اما در افراز ، اگر اعتراضي صورت گيرد ، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.

نوشته شده توسط علی رفیعی در جمعه سوم اردیبهشت ۱۳۹۵