نحوه محاسبه متوسط هزینه ساخت هر مترمربع زیربنا 

برآورد هزینه ساخت مجتمع بر اساس مساحت واحدها، کیفیت ساخت، موقعیت در بافت شهری، به تفکیک اسکلت بتنی و فلزی خواهد بود.

برآورد هزینه ساخت انواع ویلا یک طبقه ، دوبلکس ، تریپلکس به تفکیک شهر و کیفیت ساخت می باشد.

بعنوان مثال در مشهد یک ساختمان 2 طبقه از قرار متر مربعی 4.400 میلیون تومان هزینه دارد که : سفت کاری حدود 40 درصد - نازک کاری حدود 43 درصد تاسیسات مکانیکی حدود 10 درصد و تاسیسات برقی حدود 7 درصد آن را شامل می شود.البته این ضرایب با کیفیت و کمیت بنا و افزایش تعداد سقف تغییر می کند. بطوریکه درصد تاسیسات مکانیکی تا 18 درصد و تاسیسات برقی تا 9درصذ برای یک ساختمان 5و 6 طبقه قابل افزایش است.

لیکن هزینه ساخت بایستی شامل تمام فعالیتها بوده و با تحویل کلید، ساختمان قابل سکونت و بهره برداری باشد.که بایستی هزینه های جانبی نیز محسوب گردد.

 سرانگشتی درصد هزینه جواز و هزینه های جانبی محل وقوع ملک مرکز استان  بافت فرسوده و بافت متوسط و مرکزی و بافت مرغوب شهر قابل محاسبه است که هزینه جواز و جانبی شامل انشعابات ، نظام مهندسی و بیمه در مثال فوق لحاظ نشده است .

در مثال فوق موارد زیر جهت محاسبه قیمت ساخت وساز در نظر گرفته شود .

1- قیمت ساخت هر متر مربع زیر بنا متوسط قیمت هر متر مربع اجرای سقف در ساختمان با کاربری مسکونی شامل سقف مسکونی ، راه پله ، انبار ، پارکینگ ، سقف خرپشته مد نظر است . در این حالت قیمت تمام شده و کلید تحویل برآورد شده است ، طوریکه بتوان در ساختمان سکونت نمود و بهره برداری از آن ، بلامانع باشد. جمع هزینه های اجرا شامل مصالح ، دستمزد ، ابزار آلات ، حمل ونقل مد نظر است . کیفیت ساخت متوسط است و از این عدد نمی توان به صورت یکسان برای کلیه مناطق استفاده نمود . هر چه به مناطق مرغوبتر نزدیک می شویم ، این عدد افزایش می یابد .

2- هزینه سفت کاری شامل خاکبرداری - فنداسیون ، اسکلت ، دیوارچینی و کارهای فلزی همزمان و مدفون در دیوار چینی همانند نعل درگاه پنجره ها ، وادارفلزی دیوارهای جدا کننده ، قوطی کشی مدفون پنجره و فریم فلزی چهارچوب درها است .

3- هزینه نازک کاری کلیه فعالیتهای معماری بعد از دیوار چینی تا انتهای نصب کابینت و ... مد نظر است .

4- هزینه تاسیسات برقی از شروع لوله کشی و داکت گذاری تا پایان کامل نصب کلید و پریز ، چراغ ، آیفون ، دتکتور ها و تابلوهای برق است .

5- هزینه تاسیسات مکانیکی از شروع لوله کشی تا پایان نصب لوازم بهداشتی همانند توالت ایرانی ، فرنگی و لوازم سرمایشی گرمایشی همانند کولر - اسپیلت - رادیاتور - آبگرمن است . هزینه نصب آسانسور نیز در این بخش لحاظ شده است .

6- عدم درج هزینه جواز ساخت و جانبی فعالیتهای جانبی زیر در برآورد قیمت مثال فوق لحاظ نگردیده است .

ردیف شرح هزینه های جواز ساخت و جانبی ساختمان

1 جواز ساخت و عوارض ، هزینه خلاف ساخت مازاد بر جواز ، ماده صد

2 هزینه های نظام مهندسی شامل : طراحی - نظارت - اجرا- نقشه برداری

3 عوارض آموزش پرورش

4 بیمه اجباری کارگران کارگاه ساختمانی و حوادث غیر مترقبه 

5 هزینه ثبت اسناد و املاک ، تنظیم تقسیم نامه یا سند تفکیکی

6 هزینه مالیات و دارایی

7 دفتر اسناد رسمی جهت انتقال مالکیت

8 هزینه بنگاه معاملات ملکی جهت تنظیم مبایعه نامه و سند فروش

9 هزینه های آزمایشات شامل : مکانیک خاک - جوش - بتن

10 پسماند و نوسازی شهرداری در دوران ساخت

11 هزینه انشعابات و نیرو رسانی شامل آب ، برق ، گاز ، تلفن

12 تهیه شناسنامه فنی ملک -در حال حاضر برخی شهرها

13 بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان

14 هزینه خدمات و گواهی تایید سازمان آتش نشانی شهرداری

لازم به ذکر است در صورتی که از وام ساخت استفاده می کنید ، هزینه تامین وام و سود دوران مشارکت در ساخت نیز اضافه خواهد شد . در این حالت لازم است مبلغ مذکور را نیز به هزینه های ساخت ساختمان اضافه کنید .

7- برآورد هزینه های جواز و جانبی مبلغ جواز ساخت و هزینه های جریمه ماده صد به ارزش منطقه ای املاک، کاربری ، عرض گذر بستگی دارد و لازم است از شهرداری استعلام گردد . راهنمای زیر را به صورت سرانگشتی جهت محاسبه درصد این هزینه ها ، با توجه به محل وقوع ملک استفاده کنید .

برآورد هزینه جواز و جانبی با توجه به محل وقوع ملک در شهر محل وقوع ملک مرکز استان  بافت فرسوده 5% تا 7.5% بافت متوسط و مرکزی 10%تا 15% محله های مرغوب شهر 15% تا 25%

8- نحوه به روز شدن اطلاعات از گزارشها و شاخص های فصلی ، نیم سال و سالانه بانک مرکزی ، اداره آماراستفاده می شود . دسته بندی هزینه ها و گروه های فعالیت از سازمان نظام مهندسی اخذ شده است . در مواردی که شاخص گروه مورد نظر توسط بانک مرکزی یا اداره آمار منتشر  شود ، از آن استفاده می شود ، در غیر اینصورت به قیمتهای روز بازار مراجعه می شود .

نوشته شده توسط علی رفیعی در پنجشنبه بیست و هفتم خرداد ۱۴۰۰ |